Impuestos al vender un piso en España 2025: guía definitiva para propietarios

Vender una vivienda implica mucho más que encontrar comprador y firmar ante notario: también debes liquidar varios impuestos que, si no calculas bien, pueden mermar tu beneficio final. En esta guía 2025 descubrirás qué tributos debes pagar al vender un piso en España, cómo se calculan, plazos, bonificaciones y trucos para ahorrar.

¿Por qué es clave planificar los impuestos antes de aceptar una oferta?

1. Evitas sorpresas en el momento de la firma.

2. Negocias mejor el precio si conoces tu coste fiscal real.

3. Puedes aprovechar exenciones o reducciones (reinversión en vivienda habitual, plusvalía con coeficiente cero, obras de mejora deducibles).

Impuestos obligatorios al vender una vivienda en 2025

1. IRPF por ganancia patrimonial

• Quién lo paga: el vendedor (persona física residente).

• Base imponible: diferencia entre precio de venta y precio de compra ajustado (gastos de adquisición, notaría, registro, reformas demostrables).

• Tipo impositivo 2025:

  • 19 % hasta 6 000 € de ganancia.

  • 21 % de 6 000 € a 50 000 €.

  • 23 % de 50 000 € a 200 000 €.

  • 27 % de 200 000 € a 300 000 €.

  • 28 % desde 300 000 € en adelante.

• Cuándo se paga: en la declaración de la Renta del año siguiente (abril-junio 2026).

• Cómo ahorrar: reinvertir el importe obtenido en una nueva vivienda habitual antes de dos años, aplicar coeficientes de abatimiento (límite 400 000 €) si compraste antes de 1994, sumar reformas con facturas.

2. Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

• Quién lo paga: el vendedor salvo pacto en contrario.

• Base imponible: incremento del valor catastral del suelo desde la adquisición hasta la venta, calculado por:

  • Sistema objetivo (coeficientes anuales fijados por ayuntamiento).

  • Sistema real (diferencia real de valor del suelo acreditada por escrituras).

• Tipo máximo: 30 % (cada ayuntamiento fija el suyo).

• Exención destacada 2025: si no existe incremento real puedes solicitar cuota cero con el método real.

• Plazo de pago: 30 días hábiles desde la firma notarial.

3. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

• Aplica solo si el vendedor no reside fiscalmente en España.

• Tipo fijo 2025: 19 % sobre la ganancia.

• El comprador debe retener el 3 % del precio (modelo 211) y pagarlo a Hacienda en nombre del no residente.

Gastos relacionados que debes prever (no son impuestos pero impactan)

Totalizar todos estos costes junto al IRPF y la plusvalía te da el beneficio neto real de la operación.

Ejemplo práctico de cálculo (cifras redondas)

• Compra en 2012 por 150 000 € (gastos 10 000 €).

• Reforma demostrable en 2015: 12 000 €.

• Venta en 2025 por 240 000 €.

1. Precio de adquisición ajustado: 150 000 € + 10 000 € + 12 000 € = 172 000 €.

2. Ganancia patrimonial: 240 000 € – 172 000 € = 68 000 €.

3. IRPF:

   • 6 000 € × 19 % = 1 140 €

   • 44 000 € × 21 % = 9 240 €

   • 18 000 € × 23 % = 4 140 €

   • Total IRPF: 14 520 €

4. Plusvalía municipal: (ejemplo Madrid, coeficiente 0,14, tipo 29 %)

   • Valor catastral suelo: 60 000 €

   • Incremento 2012-2025 (13 años) = 60 000 € × 0,14 = 8 400 €

   • Cuota = 8 400 € × 29 % = 2 436 €

5. Costes extras estimados: 2 000 €

Beneficio neto aproximado: 240 000 € – 172 000 € – 14 520 € – 2 436 € – 2 000 € = 49 044 €

Bonificaciones y exenciones clave en 2025

1. Reinversión vivienda habitual: exención total del IRPF si reinviertes el total del importe en tu nueva residencia habitual en el plazo de dos años (antes o después de la venta).

2. Mayores de 65 años: exención de IRPF si vendes tu vivienda habitual.

3. Transmisión de vivienda para dación en pago: exenta de plusvalía y ganancia patrimonial.

4. Plusvalía municipal con incremento cero o negativo: puedes declarar cuota cero presentando método real.

Errores frecuentes que aumentan la factura fiscal

• No conservar facturas de reformas: pierdes deducciones.

• Confundir gastos de hipoteca del comprador con los tuyos: tú pagas tu cancelación registral, no la nueva hipoteca del comprador.

• Presentar la plusvalía fuera de plazo: recargos y sanciones.

• Olvidar declarar en IRPF la ganancia si no hay exención: Hacienda cruza datos y aplica multa.

Pasos cronológicos para liquidar tus impuestos sin estrés

1. Antes de publicar tu piso

   • Reúne facturas y escrituras antiguas.

   • Estima tu ganancia y la plusvalía con nuestro simulador.

2. Al aceptar oferta

   • Verifica si puedes acogerte a exención por reinversión.

   • Calcula presupuesto de plusvalía con tu ayuntamiento.

3. Día de la firma

   • El notario leerá quién asume la plusvalía.

   • Si eres no residente, el comprador retendrá el 3 %.

4. Primer mes tras la firma

   • Presenta modelo de plusvalía municipal y paga.

5. Campaña de la Renta siguiente

   • Incluye ganancia patrimonial o exención en tu declaración.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puedo pactar que el comprador pague la plusvalía?
Sí, es legal, pero sigue siendo el vendedor responsable subsidiario si el comprador no la liquida.

¿Qué pasa si vendo con pérdidas?
No pagas IRPF y puedes compensar esa pérdida con otras ganancias patrimoniales hasta cuatro años.

¿El IRPF se paga sobre el precio total o solo la parte ganada?
Solo sobre la ganancia patrimonial neta, después de sumar gastos y mejoras.

¿Los no residentes pagan plusvalía municipal?
Sí, la plusvalía se exige siempre que haya incremento del valor del suelo, seas residente o no.

Conclusiones

Conocer todos los impuestos al vender tu piso en España en 2025 es esencial para calcular tu beneficio real, evitar sanciones y, sobre todo, aprovechar las exenciones disponibles. Con planificación y asesoramiento experto, la factura fiscal puede reducirse de forma significativa.