Contrato de arras para vender un piso en España en 2025: guía completa
Vender una vivienda suele empezar con la firma de un contrato de arras: un acuerdo preliminar que asegura la operación mientras se preparan hipoteca, tasación y trámites notariales. Redactarlo bien significa tranquilidad; hacerlo mal puede costarte miles de euros o incluso la venta. En esta guía descubrirás qué es, qué debe contener y cómo blindarte legalmente en 2025.
¿Qué es el contrato de arras y por qué es imprescindible?
El contrato de arras es un preacuerdo privado por el que comprador y vendedor se comprometen a formalizar la compraventa de un inmueble en una fecha y condiciones concretas. El comprador entrega una cantidad —las arras— para reservar la vivienda; el vendedor la retira del mercado.
Ventajas para el vendedor
Compromiso económico del comprador: evita visitas “de curiosos”.
Calendario claro para planificar mudanza y cancelación de hipoteca.
Base para reclamar compensaciones si el comprador se echa atrás.
Ventajas para el comprador
Bloquea el precio pactado.
Garantiza tiempo para conseguir financiación.
Protege frente a subidas repentinas de tipo de interés o contraofertas.
Tipos de arras en 2025: elige la modalidad correcta
| Tipo de arras | Qué implican | Consecuencia si incumple el comprador | Consecuencia si incumple el vendedor |
|---|---|---|---|
| Penitenciales (Art. 1454 CC) | Derecho a desistir pagando penalización | Pierde la señal | Devuelve el doble |
| Confirmatorias | Adelanto del precio; vinculan ambas partes | Puede exigir cumplimiento o indemnización | Comprador puede exigir cumplimiento o indemnización |
| Penales | Sanción preestablecida además de la obligación principal | Pierde señal + indemnización adicional | Devuelve el doble + indemnización adicional |
Recomendación 2025: la mayoría de operaciones emplean arras penitenciales porque ofrecen una salida económica si una de las partes cambia de opinión.
Cantidad recomendada de las arras
Rango habitual: 5 % – 10 % del precio de venta.
Importes menores (< 5 %) ofrecen poca penalización y facilitan el desistimiento.
Importes superiores (> 10 %) pueden considerarse préstamo encubierto y generar problemas fiscales.
Fiscalidad
No tributa en IRPF del vendedor en el momento de la firma.
El comprador debe abonar el ITP o IVA al formalizar la compraventa, no en las arras.
Si la operación se frustra y el vendedor se queda con las arras penitenciales, esa cantidad sí tributa como ganancia patrimonial en su Renta del año siguiente.
Cláusulas imprescindibles que blindan tu contrato
Identificación completa de comprador, vendedor y vivienda (referencia catastral incluida).
Precio final y forma de pago (transferencia, cheque bancario, subrogación hipoteca).
Importe de las arras y modalidad elegida (penitenciales, confirmatorias o penales).
Fecha límite para la escritura (día exacto o plazo en meses).
Estado de cargas: hipoteca, embargos, derramas aprobadas, etc.
Distribución de gastos de compraventa (plusvalía, notaría, registro, gestoría).
Condiciones suspensivas (p. ej. concesión de hipoteca al comprador).
Penalizaciones por incumplimiento y forma de resolución de conflictos (sumisión a tribunales).
Firma de todas las partes y entrega de copia a cada firmante.
Pasos para redactar y firmar un contrato de arras sólido
Recopila documentos: nota simple, IBI, estatutos de la comunidad, certificado energético.
Negocia cláusulas clave: precio, plazo y gastos. Haz constar lo acordado por escrito.
Redacta el contrato o usa un modelo profesional adaptado a 2025 (incluye RGPD).
Entrega la señal por transferencia o cheque bancario nominativo; evita efectivo.
Guarda el justificante de pago; lo necesitarás ante Hacienda y el notario.
Actualiza la agenda: pide cita de notaría y comienza la cancelación de hipoteca si procede.
Cumple los plazos; si necesitas prórroga, firma anexo al contrato antes de que venza.
Errores frecuentes que pueden costarte la operación
No especificar el tipo de arras: un juez interpretará en tu contra la modalidad menos penalizadora.
Fijar plazos irreales: la concesión de hipoteca puede tardar más en picos de demanda.
Aceptar señal en efectivo: limita tu defensa jurídica y genera alertas de blanqueo.
Omitir cargas pendientes: si el comprador descubre un embargo, puede reclamar y pedir daños y perjuicios.
No prever cancelación de hipoteca: la falta de certificado de deuda hace imposible firmar escritura.
¿Qué sucede si una parte se echa atrás?
Incumple el comprador
Con arras penitenciales: pierde el importe entregado.
Con arras confirmatorias o penales: el vendedor puede reclamar cumplimiento forzoso o indemnización adicional.
Incumple el vendedor
Con arras penitenciales: devuelve el doble de lo recibido.
Con arras confirmatorias o penales: el comprador puede exigir la venta o reclamar daños, además de la devolución.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo firmar arras solo con DNI y sin notario?
Sí; es un contrato privado válido. No obstante, es aconsejable que un profesional lo revise.
¿Se puede prorrogar la fecha de escritura?
Sí, siempre que ambas partes firmen un anexo antes del vencimiento.
¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca a tiempo?
Si el contrato incluye condición suspensiva, se devuelve la señal. Sin ella, el comprador podría perder las arras.
¿Cuándo se devuelven las arras en la notaría?
El importe entregado se descuenta del precio final en la escritura de compraventa.
Conclusiones
Un contrato de arras bien escrito es la mejor póliza de seguro para ambos lados: garantiza al vendedor la seriedad del comprador y ofrece a este la seguridad de reservar la vivienda. Dedica tiempo a negociarlo, asesórate y deja cada detalle por escrito para evitar sustos de última hora.
Próximo paso
¿Quieres un modelo de arras a medida y asesoría jurídica hasta la firma? Denova Inmobiliaria redacta, revisa y coordina todo el proceso para que vendas sin sobresaltos. ¡Contacta y consigue tu contrato blindado en 24 h!