Vender un piso heredado en España en 2025: guía completa y actualizada
Aceptar una herencia con una vivienda puede parecer un regalo… hasta que descubres la avalancha de trámites, impuestos y decisiones que conlleva. Y, si además quieres vender el piso heredado, el desafío se multiplica: acuerdos entre herederos, pagar el Impuesto de Sucesiones, liquidar plusvalía municipal y preparar la casa para el mercado. En esta guía de más de 1 500 palabras encontrarás todo el proceso ordenado paso a paso, con plazos, costes, documentos y estrategias para que la venta sea rápida y rentable en 2025.
Índice rápido
¿Conviene aceptar la herencia si planeas vender?
El orden de los trámites: del testamento al registro
Impuesto de Sucesiones 2025: cuánto, cuándo y cómo pagarlo
Plusvalía municipal: paga menos aplicando el método real
Acordar la venta con varios herederos sin conflictos
Vender con usufructo: soluciones cuando hay nuda propiedad
Documentos imprescindibles antes de publicar el anuncio
Tasación y precio de salida: evita malvender la vivienda heredada
Marketing: cómo atraer al comprador ideal en menos de 30 días
Fiscalidad de la venta en tu IRPF
Preguntas frecuentes
Conclusiones y próximo paso
1. ¿Conviene aceptar la herencia si planeas vender?
Aceptar la herencia no siempre es obligatorio. Antes de firmar, debes valorar:
Deudas del fallecido: con la aceptación simple heredas también los pasivos.
Gastos de la operación: Impuesto de Sucesiones, notaría, plusvalía, reformas.
Plazos legales: renunciar o aceptar a beneficio de inventario (protege tu patrimonio).
Tip Denova: solicita nota simple, recibos de IBI y certificado de cargas antes de decidir. Si la vivienda arrastra una hipoteca impagada o un embargo, quizá renunciar sea más sensato.
2. El orden de los trámites: del testamento al registro
Certificado de defunción (Registro Civil).
Certificado de últimas voluntades: confirma si existe testamento.
Copia autorizada del testamento o, en ausencia, declaración de herederos abintestato (notario).
Inventario de bienes: incluye valor de mercado de la vivienda (tasación privada o valor de referencia catastral actualizado).
Cuaderno particional: reparto de bienes y cargas.
Escritura de adjudicación de herencia: firma notarial que te hace propietario.
Liquidación y pago del Impuesto de Sucesiones (modelo 650 autonómico).
Inscripción en el Registro de la Propiedad a tu nombre.
Solo cuando el piso figure a nombre de los herederos en el Registro podrás firmar la venta.
3. Impuesto de Sucesiones 2025: cuánto, cuándo y cómo pagarlo
Plazo general: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6 meses con recargo del 5 %).
Base imponible: valor neto de la herencia (valor de mercado – deudas).
Bonificaciones: varían por CCAA; en Madrid y Andalucía llegan al 99 % para herederos de grado I.
Pago fraccionado: la mayoría de comunidades permite aplazar hasta 12 mensualidades.
Ejemplo práctico
Valor piso: 230 000 € | Bonificación Madrid 99 %
Cuota teórica: 9 300 € → bonificación: 9 207 € → cuota a pagar: 93 €
4. Plusvalía municipal: paga menos aplicando el método real
Desde 2022 puedes elegir entre:
Sistema objetivo: coeficientes fijos por años de tenencia.
Sistema real: diferencia del valor del suelo entre compra y herencia o compra y venta.
Elige el más favorable, pero recuerda: se liquida en los 6 meses posteriores al fallecimiento, no en la venta (salvo pacto de pago al transmitir).
5. Acordar la venta con varios herederos sin conflictos
Cuando hay varios herederos, vender requiere unanimidad salvo que:
Se constituya una comunidad hereditaria y se nombre representante.
Se haga división de cosa común (uno de los coherederos compra las partes).
Se diseñe un contrato de mandato que autorice la venta por mayoría.
Estrategia Denova: si un heredero no quiere vender, plantea la cesión de derechos hereditarios o un pacto de indivisión temporal (máx. 10 años) para alquilar y esperar mejor mercado.
6. Vender con usufructo: soluciones cuando hay nuda propiedad
Escenario habitual: progenitor superviviente con usufructo vitalicio y los hijos con nuda propiedad. Opciones:
Venta conjunta: todos firman y reparten precio según valor usufructo (edad del usufructuario × tablas del IRPF).
Venta de nuda propiedad: inversor compra con usufructo activo, precio con descuento del 30 % – 40 %.
Extinción de usufructo mediante permuta de viviendas, renta vitalicia o compra del usufructo por los hijos.
7. Documentos imprescindibles antes de publicar el anuncio
Escritura de adjudicación inscrita.
Certificado de eficiencia energética.
Último recibo IBI pagado.
Certificado de deudas con la comunidad.
Nota simple actualizada (cargas canceladas).
Plano y superficie útil comprobada.
Fotocopia del DNI de todos los vendedores.
8. Tasación y precio de salida: evita malvender la vivienda heredada
Errores comunes
Usar valor catastral o de referencia como precio de mercado.
Fijar precio sentimental (“vale lo que me costó a mí con reformas”).
No tener en cuenta obras necesarias ni tendencia del barrio.
Método recomendado
Solicita tasación RICS o ECO: orientativa si el comprador pide hipoteca.
Analiza ventas cerradas (no anuncios) en portales y registradores.
Ajusta 3 % – 5 % por reformas pendientes o ubicación sin ascensor.
Lanza con precio gancho 2 % por debajo para generar visitas en los 15 primeros días.
9. Marketing: cómo atraer al comprador ideal en menos de 30 días
Fotografía y home staging ligero
Pintura blanca + mobiliario cedido.
15 fotos HDR horizontales y un tour 360 °.
Plano 2D con superficies útiles.
Difusión multicanal
Portales premium (Idealista, Fotocasa) en portada 7 días.
Campaña Meta Ads a 5 km + interés “compra vivienda”.
Base de datos inversora de Denova (si el piso está alquilado o necesita reforma).
Reels de 30 s en Instagram con llamadas a la acción.
Visitas agrupadas
Organiza “open house” de 2 h el fin de semana para crear urgencia y recibir ofertas simultáneas.
10. Fiscalidad de la venta en tu IRPF
Base de cálculo: precio de venta – valor declarado en Sucesiones – gastos (notaría, plusvalía, reforma).
Tipos 2025: 19 % | 21 % | 23 % | 27 % | 28 % según tramo.
Exención reinversión: solo si reinviertes en tu nueva vivienda habitual.
Compensación de pérdidas: si vendes por debajo del valor declarado, puedes compensar en 4 años.
11. Preguntas frecuentes
¿Puedo vender sin haber pagado Sucesiones?
No. El notario exigirá justificante de presentación (modelo 650) y pago o aplazamiento.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Entre 4 y 6 meses si los herederos se ponen de acuerdo y la escritura de adjudicación se firma pronto.
¿Es mejor reformar antes de vender?
Solo si la reforma aumenta precio más de un 15 %. Si la vivienda es muy antigua, vende “para reformar” a inversores.
¿Quién paga la plusvalía municipal en la venta final?
El vendedor (los herederos), salvo pacto en contrario reflejado en la escritura.
¿Qué pasa si un heredero vive en el piso y no quiere irse?
Puede pedir indemnización de uso; lo habitual es acordar un plazo de salida y descontar su parte de la venta.
12. Conclusiones y próximo paso
Vender un piso heredado en España en 2025 no tiene por qué convertirse en un vía crucis si sigues un orden lógico: aceptar o renunciar con cabeza, liquidar impuestos dentro de plazo, unificar criterios entre herederos y lanzar al mercado la vivienda con una estrategia profesional de precio y marketing.
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