Vender un piso con inquilino en España en 2025: guía definitiva
Algunos propietarios creen que la única forma de vender un piso es esperar a que termine el contrato de alquiler. Error: puedes vender tu vivienda con inquilino dentro y, bien gestionado, acelerar la operación y maximizar el precio. Esta guía 2025 explica paso a paso tus opciones legales, plazos de preaviso, compensaciones y cómo evitar conflictos para cerrar la venta sin quebraderos de cabeza.
Por qué vender un piso alquilado puede ser una oportunidad
Ingresos garantizados hasta la firma: sigues cobrando la renta cada mes.
Atractivo para inversores: muchos compradores buscan un activo ya rentando.
Ahorro fiscal: ciertas plusvalías se reducen si mantienes el arrendamiento hasta la venta.
Menos vacíos de vivienda: no pierdes meses entre fin de contrato, reforma y comercialización.
Opciones legales para vender tu piso con inquilino en 2025
| Escenario | ¿Se puede vender? | ¿El inquilino debe irse? | Plazo de preaviso | Compensación |
|---|---|---|---|---|
| Contrato con cláusula de venta libre y más de 5 años | Sí | No, permanece hasta los 5 años mínimos (o 7 si la propiedad es persona jurídica) | Informativo | Ninguna |
| Contrato sin pacto de venta dentro de 5 años | Sí | No, el contrato sigue; comprador se subroga | Informativo | Ninguna |
| Necesitas piso libre para comprador particular | Sí, pero debes rescatar contrato | Sí, si el contrato lo permite y pagan compensación | 4 meses antes de escritura | 1 mes de renta por año restante (máx. 3) |
| Acuerdo amistoso con el inquilino para desocupar antes | Sí | Sí, por mutuo acuerdo | A convenir | Negociada: rentas gratis, ayuda mudanza, etc. |
Regla de oro 2025: bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el contrato de alquiler tiene preferencia sobre la venta, salvo pacto expreso inscrito en el Registro de la Propiedad.
Paso 1. Revisa tu contrato y el Registro de la Propiedad
Cláusula de venta: verifica si permite rescisión o subrogación.
Inscripción: si el arrendamiento está inscrito, el comprador lo asume sí o sí durante la duración mínima.
Duración restante: determina si interesa vender a inversores o negociar salida del inquilino.
Paso 2. Elige la estrategia de venta
A. Venta “con inquilino dentro” (subrogación)
Perfil comprador: inversores que buscan rentabilidad inmediata.
Ventajas: 0 días de vacío, ingresos estables, proceso más rápido.
Claves de marketing: destaca rentabilidad neta, duración del contrato y solvencia del arrendatario.
B. Venta con desocupación pactada
Perfil comprador: familias que quieren entrar a vivir.
Pasos:
Negocia compensación con inquilino.
Firma anexo de desistimiento por mutuo acuerdo.
Devuelve fianza y establece fecha de entrega de llaves.
Ventaja: precio de venta potencialmente superior al dirigirte a mercado residencial.
C. Venta rescindiendo contrato por necesidad
Menos habitual; exige cláusula específica y compensar legalmente al inquilino.
Debes justificar necesidad (por ejemplo, uso propio o familiar de primer grado).
Paso 3. Plazos de preaviso y notificación
Venta con subrogación: basta informar al inquilino por escrito de la transmisión (correo certificado o burofax).
Venta con desocupación pactada: el plazo lo define el acuerdo; aconsejable mínimo 2 meses para facilitar mudanza.
Rescisión unilateral (cláusula de venta libre): requieres 4 meses de preaviso al arrendatario.
Paso 4. Documentación necesaria
Contrato de arrendamiento y anexos.
Justificantes de renta pagada (al menos últimos 6 meses).
Certificado de fianza depositada en organismo autonómico.
Nota simple actualizada.
Declaración de cargas (hipoteca cancelada o saldo pendiente).
Paso 5. Cálculo de rentabilidad para inversores
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Precio venta | 185 000 € |
| Renta mensual | 750 € |
| Renta anual | 9 000 € |
| Rentabilidad bruta | 4,86 % |
| Rentabilidad neta (gastos 20 %) | 3,89 % |
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Fiscalidad de la venta con inquilino
IRPF: tributas por la plusvalía como en cualquier venta.
IVA o ITP: comprador paga ITP (vivienda usada) o IVA (nueva).
Retención alquiler: las rentas hasta el día de la escritura siguen tributando como rendimientos del capital inmobiliario.
Exenciones: si reinviertes en tu vivienda habitual puedes quedar exento de IRPF por ganancia patrimonial.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puede el comprador subir la renta tras la compra?
No hasta que finalicen los años de prórroga obligatoria, salvo pacto distinto con el inquilino.
¿Qué pasa si el inquilino se niega a enseñar el piso?
El arrendador puede pactar horarios razonables en el contrato; sin pacto, prevalece la intimidad del inquilino. Negocia incentivos (descuento de una renta).
¿Se puede vender si el inquilino está en situación de vulnerabilidad?
Sí, pero habrá mediaciones y plazos adicionales en algunas CCAA para evitar desahucio inmediato.
¿Necesito el consentimiento del inquilino para vender?
No, solo debes respetar sus derechos contractuales y de preaviso.
Conclusiones
Vender un piso con inquilino en 2025 es totalmente viable y, con la estrategia correcta, puede convertirse en tu mejor ventaja competitiva. Decide si buscas inversores o compradores finales, respeta los plazos legales y documenta la rentabilidad: así cerrarás la operación en menos tiempo y con total seguridad jurídica.
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