Firmar una escritura pública de compraventa es uno de los pasos más importantes en la adquisición de una vivienda o local. Sin embargo, muchos compradores y vendedores cometen errores que pueden tener consecuencias legales o económicas graves. En este artículo te explico los 9 errores más comunes al firmar una escritura pública de compraventa y cómo puedes evitarlos con seguridad.
1. No revisar el contenido completo de la escritura antes de la firma
Uno de los errores más habituales al firmar una escritura pública de compraventa es no leer detenidamente todo el documento antes de estampar la firma. Muchos confían en que el notario o la parte contraria ya ha revisado todo, pero eso no garantiza que esté libre de errores.
Antes de firmar, revisa cada detalle:
- Identificación de las partes.
- Descripción exacta del inmueble.
- Cargas, hipotecas o embargos pendientes.
- Forma y plazos de pago.
- Fecha de entrega del bien.
Una simple omisión puede suponer un conflicto legal posterior. En Denova, siempre recomendamos solicitar una copia del borrador antes de acudir a la notaría para revisarlo con calma.
2. No comprobar que el inmueble esté libre de cargas
Otro error crítico es no verificar el estado registral de la vivienda. La escritura puede parecer correcta, pero si el inmueble tiene una hipoteca activa, una servidumbre o un embargo, heredas también esos problemas.
Para evitarlo:
- Solicita una nota simple del Registro de la Propiedad actualizada.
- Comprueba que el vendedor tiene la titularidad plena.
- Asegúrate de que todas las cargas estén canceladas antes de firmar.
Un error en este punto puede suponer años de litigios o gastos adicionales inesperados.
3. No confirmar la identidad y legitimidad de las partes
Parece obvio, pero ocurre con frecuencia: no verificar correctamente la identidad de quien firma. En casos de herencias, divorcios o sociedades, es fundamental asegurarse de que la persona que firma tiene poder legal para vender.
El notario comprueba las identidades, pero tú también debes hacerlo:
- Pide el DNI o escritura de poder notarial.
- Confirma que los apoderados o representantes están debidamente autorizados.
- Si hay varios propietarios, asegúrate de que todos figuran en la escritura.
Evitarás nulidades y futuras reclamaciones sobre la titularidad.
4. No revisar los anexos o documentos complementarios
La escritura pública de compraventa no es solo el texto principal. También incluye anexos esenciales, como planos, certificaciones energéticas, cédulas de habitabilidad o informes técnicos. Muchos compradores firman sin haber revisado estos documentos, lo que puede acarrear problemas posteriores con licencias o reformas.
Revisa especialmente:
- Certificado energético obligatorio.
- Plano catastral y registral (que coincidan).
- Certificación de comunidad y pago de IBI.
Estos anexos son parte del contrato. Si algo no se entrega, exige que se mencione en la escritura como pendiente o condicionado.
5. No verificar la coincidencia entre la realidad física y lo que figura en la escritura
Es común que existan diferencias entre la descripción del inmueble en el Registro y lo que realmente se vende. Ampliaciones no declaradas, metros cuadrados incorrectos o límites mal definidos son fuentes frecuentes de conflicto.
Antes de firmar:
- Contrasta los metros del Registro, Catastro y tasación.
- Comprueba si hay construcciones no inscritas (como garajes o trasteros).
- En caso de duda, pide una actualización registral previa.
Firmar sin esta comprobación puede implicar pagar impuestos de más o tener dificultades para vender en el futuro.
6. No dejar constancia de los pagos realizados
Un error recurrente es no reflejar correctamente los pagos o entregas previas (como arras o anticipos) dentro de la escritura. Si no se menciona, no hay constancia legal de que esos importes ya fueron entregados.
Evita ese riesgo:
- Exige que se incluyan todos los pagos previos con sus fechas y métodos.
- Guarda los justificantes bancarios.
- Pide que se incorpore una cláusula de entrega total y finiquito.
Esto protege tanto al comprador como al vendedor en caso de reclamaciones posteriores.
7. No tener en cuenta los gastos e impuestos derivados
Aunque el notario asesora sobre los gastos, no todos comprenden las obligaciones fiscales asociadas a una compraventa. Esto puede provocar sanciones o recargos si no se gestionan correctamente los tributos.
Ten en cuenta:
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, según el caso.
- El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía municipal).
- Los gastos de registro y notaría.
Planifica estos pagos y comprueba quién los asume según la escritura. No hacerlo puede afectar el presupuesto global de la operación.
8. No comprobar la situación urbanística o legal del inmueble
Muchos compradores omiten un paso esencial: verificar la situación urbanística. Una vivienda puede estar afectada por un plan urbanístico, carecer de licencia de primera ocupación o tener expedientes abiertos.
Para evitarlo:
- Solicita un certificado urbanístico municipal.
- Comprueba que la construcción está legalmente inscrita.
- Asegúrate de que no haya infracciones pendientes.
Firmar sin esta revisión puede suponer la imposibilidad de registrar la propiedad o usarla legalmente.
9. No asesorarse adecuadamente antes de la firma
El error más caro suele ser no contar con asesoramiento profesional. Muchos piensan que con el notario basta, pero su función es dar fe, no defender tus intereses. Un abogado o gestor especializado puede detectar cláusulas abusivas, errores o condiciones poco claras.
En Denova, acompañamos a nuestros clientes en cada paso, revisando la documentación y asegurando que todo el proceso sea transparente, legal y sin riesgos.
Cómo evitar los errores al firmar una escritura pública de compraventa
Para firmar con total tranquilidad, sigue estas recomendaciones prácticas:
- Solicita siempre el borrador de la escritura con antelación.
- Verifica la titularidad y el estado del inmueble en el Registro.
- Asegúrate de que todos los pagos se reflejan correctamente.
- Comprueba los anexos y certificados legales.
- Pide asesoramiento profesional independiente.
La prevención es la mejor protección. Una revisión minuciosa antes de firmar te evitará conflictos futuros.
Errores firmar escritura pública compraventa: Resumen de los más comunes
| Error | Riesgo principal | Solución recomendada |
| No revisar la escritura completa | Firmar con errores u omisiones | Solicitar y leer el borrador completo |
| No comprobar cargas | Heredar deudas del inmueble | Nota simple actualizada |
| No verificar identidades | Firma sin legitimidad legal | Confirmar poderes y DNIs |
| No revisar anexos | Falta de certificados o licencias | Exigir anexos antes de firmar |
| Diferencias registrales | Problemas con superficie o linderos | Contrastar Catastro y Registro |
| Pagos no reflejados | Doble pago o falta de prueba | Incluir todo en la escritura |
| Ignorar impuestos | Recargos o sanciones | Calcular y planificar tributos |
| Omitir revisión urbanística | Infracciones o limitaciones | Solicitar informe municipal |
| No asesorarse | Riesgos legales evitables | Contar con experto inmobiliario |
Consecuencias de firmar sin revisar adecuadamente
Firmar una escritura con errores puede tener consecuencias graves:
- Pérdida de dinero por cargas ocultas.
- Disputas legales por titularidad o superficie.
- Sanciones fiscales.
- Imposibilidad de registrar la propiedad correctamente.
- Problemas para revender o hipotecar el inmueble.
Estos problemas suelen aparecer meses después, cuando ya no hay vuelta atrás. Por eso, en Denova insistimos en una revisión exhaustiva de cada documento y en la asistencia profesional durante la firma.
El papel del notario y tu responsabilidad
El notario garantiza la legalidad formal del documento, pero no se responsabiliza del contenido económico o de las condiciones privadas. Su función es dar fe pública de que el contrato cumple con la ley y que las partes lo firman voluntariamente.
Por tanto, la responsabilidad final recae en ti. Debes conocer lo que firmas y asegurarte de que todo esté claro y correctamente reflejado. Si algo no entiendes, pide que se aclare antes de continuar.
Documentación imprescindible antes de acudir a la notaría
Antes de la firma, asegúrate de tener todos estos documentos:
- DNI de comprador y vendedor.
- Nota simple actualizada.
- Recibo del IBI y certificado de estar al corriente.
- Certificación energética.
- Último recibo de comunidad de propietarios.
- Copia del contrato de arras (si existe).
- Justificante bancario del pago.
Llevar todo preparado agiliza el proceso y evita que falte información el día de la firma.
Recomendaciones prácticas finales
- Llega a la notaría con tiempo. Lee con calma la escritura y haz las preguntas necesarias.
- No firmes si algo no está claro. Puedes pedir que se modifique el texto o aplazar la cita.
- Exige tu copia autorizada. Es el documento con validez legal plena.
- Guarda todo digitalmente. Facilita futuras gestiones o transmisiones.
Una compraventa bien documentada es garantía de tranquilidad jurídica y económica.
Conclusión
Evitar los errores al firmar una escritura pública de compraventa es cuestión de preparación, revisión y acompañamiento profesional. Cada punto que revises a tiempo es un problema que evitas en el futuro.
En Denova te ayudamos a gestionar todo el proceso de compraventa con seguridad jurídica, asesoramiento personalizado y atención completa desde la revisión de documentos hasta la firma en notaría.
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- Fuente de referencia externa: Ministerio de Justicia – Escritura Pública